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2015年樓市有望在寬松政策中前行

時間:2015-01-28 09:43 來源:未知 作者:zhadmin 點擊:

    2014年是房地產行業的變革之年,在整體經濟增速放緩的情況下,房地產業的景氣程度也在下降,房企紛紛選擇轉型。2015年房地產業面對的政策環境將會有哪些變化?在經歷了2010年開始的信貸緊縮和政策調控后,房企在2015年的日子會好過一些嗎?

    一線城市限購是否松綁

    2014年,全國各地對樓市限購令陸續松綁,在本輪調控中出臺限購措施的46個城市中,僅剩北、上、廣、深及海南三亞5地仍然堅守,樓市的“限時代”即將退出歷史舞臺。2015年,一線城市能否松綁限購成為業內人們猜測的重點話題。

    2014年年底,網上傳言上海將于2015年3月31日前取消住房限購政策,當天A股地產股全面上漲,直至上海市政府新聞辦公室官方微博辟謠,傳言才告一段落。但人們還是愿意相信,2015年一線城市限購很有可能松綁。

    合富房地產經濟研究院院長龍斌日前表示,一線城市的限購措施很可能在今年上半年做出調整。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為,在房地產市場下滑的背景下,2015年各級政府有可能密集推出救市政策,限購政策有望全面退出。

    從2014年松綁限購的41個城市的市場反應來看,有些城市的樓市成交有明顯提振,有些城市則表現平平。不過,2015年的市場環境和2014年有所不同,在需求釋放、房貸寬松的背景下,松綁限購或許會產生錦上添花的效果。

    降息、降準是否繼續

    在我國CPI持續回落、PPI(生產者物價指數)連續33個月下降的背景下,不少機構發出“中國將陷入嚴重通縮”的警告。面對通縮,最好的辦法是降低利率,增加流動性,刺激投資。因此,業界普遍認為,2014年的降息預示著中國開始進入降息、降準周期。

    交通銀行金融研究中心近日發布的《2015年中國宏觀經濟金融展望報告》預測,2015年上半年不排除小幅降息的可能,2015年存款準備金率仍可能會有1—3次、0.5—1.5個百分點的下調。

    2014年樓市不景氣的一個重要原因就是銀行收緊銀根,房貸難度加大;而2014年年底樓市回暖,也與房貸松綁政策密切相關。由此可以判斷,目前能直接影響樓市走勢的就是金融政策。假如2015年持續降息、降準,那么資金流動性充足,銀行的放貸額度充足,在此背景下樓市成交將有可能保持2014年第四季度的回暖勢頭,房價很有可能進一步上升。

    寬松房貸政策是否延續

    “2015年開年不久,一線城市已經出現了更多的房貸松動跡象,北京能提供房貸8.8折的銀行數量更多了,上海也整體出現了房貸利率下降的趨勢。”融360房貸分析師袁媛在電話中對記者表示,“房貸作為銀行的優質貸款,銀行對其投放的力度在加大,這將給整個樓市帶來生機。”

    業內人士一致認為,為了保持樓市平穩前行,2015年的房貸政策繼續寬松的可能性很大。而從2015年1月1日起,北京住房公積金貸款政策做出了調整,借款申請人購買政策性住房或建筑面積 90平方米(含)以下的首套自住房,個人貸款最高額度可達120萬元,這被認為是房貸政策寬松的預兆。

    “更多的信貸投放將給地產市場帶去更多的資金,加速市場好轉。”袁媛告訴記者,“由此可以看出,2015年將有一個比較寬松的信貸環境,肯定有利于房地產市場,但最終的效果還需要綜合其他市場因素。”

    不動產登記能否推動房價下行

    《不動產登記暫行條例》將于2015年3月1日起施行。此前,房地產商潘石屹曾放言稱,若今年實施不動產統一登記,房價馬上會跌。那么,不動產登記到底會對房價產生怎樣的影響?對此,多位業內人士表示,不動產登記的主要作用并非斬落房價,而是在于收集數據。

    “影響房價的因素很多,最主要的是市場供求關系,還有稅收、宏觀經濟走向等。如果今年3月開始不動產登記,那么完成登記還要好幾年,所以現在談其對房價的影響為時過早。”同策機構首席分析師張宏偉對記者表示。

     張宏偉認為,從房價來看,部分多套房源持有者可能會在短時間內將持有房源拋售,但這部分房源多集中在基礎設施、配套相對完善的地段,而這部分房源價格一直都屬于市場“硬通貨”,很難降低。

此外,2014年央行降息、樓市限購限貸松綁無一不是為了緩解市場壓力,此時出臺的《不動產登記暫行條例》恐怕對房價的實際影響會弱化很多。

    房產稅試點范圍是否會擴大

    《不動產登記暫行條例》的出臺,引發了人們的延伸性思考:這是不是為房產稅出臺奠定基礎?房產稅是否會擴大試點范圍?對此,業內人士普遍認為,房產稅難以在短期內出臺。

    亞太城市房地產研究院院長謝逸楓曾明確表示,房產稅2015年開征沒戲,也不會擴大試點。財政部財政科學研究所原所長賈康則認為,從具體時間表來看,2015年房產稅應該進入立法程序,如果2016年能夠完成立法,那么到2017年,房產稅也許將正式依法全面實施。

    在各種政策都無法抑制房價飆升時,購房者一直寄希望于房產稅,認為房產稅出臺后能夠真正沖擊高房價。市場也一直認為,房產稅是眾多調控房價手段中的“大招”,可以導致房地產的投資需求大為萎縮,令樓市從供不應求轉入供過于求階段。

    財經評論員葉檀就是這一觀點的支持者,她認為,房產稅出臺將會令房價立馬下跌,房產稅是對付房地產投資的“撒手锏”,將增加房產持有環節的成本,迫使風險厭惡型的投資者離開樓市。投資者離開了,房價自然下行。雖然葉檀的觀點是主流,但也有人認為,房產稅出臺不會令房價下跌,從重慶、上海的試點結果可見一斑。

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